绿地控股(600606.CN)

绿地控股(600606):长三角一体化标兵 多元业务协同发展

时间:20-08-04 00:00    来源:上海申银万国证券研究所

投资要点:

上海混改典范,全球布局的龙头房企。公司是上海国企混改典范,是全球经营的多元化企业集团,2015年在A 股实现整体上市,并控股多家香港上市公司。2019 年公司房地产业务实现合同销售金额3880亿元,在克尔瑞公布的2019 年全国百强销售排行榜居于第6 位。公司依托房地产主业优势,积极发展大基建、大金融、大消费及新兴产业等关联板块集群,实现“3+X”综合产业布局。“一业特强、多元并举”的多元产业板块,更有利于充分打通并嫁接各产业板块优势。

地产业务毛利率提高、周转较快。公司房地产项目业态多元化,主要包括住宅和商办两大类,近年来公司合同销售金额中住宅占比逐步提升,2019 年销售额中住宅项目占比达65%,较2015 年提高了14 个百分比,推动公司周转率及毛利率双双提升。2019 年房地产毛利率27.6%,达到历史最高位。

并且2015 年以来的这轮周期中毛利率上行7 个点,远超行业平均。

地产建筑业务联动,发力高铁沿线,打造护城河。公司土储一线城市占比5.0%,二线城市占比47.8%,三四线城市占比47.2%。按都市圈划分,公司土储有23.8%分布于长三角区域。2019 年公司持续扩张,拿地速度减缓,新增权益计容面积3508 万平方米,同比减少19.1%。公司新增土地储备中51.9%位于三四线城市,主要是由于公司调整投资布局,抢抓快速崛起的高铁沿线市场。高铁站项目在2019年新增土地中占比达11.4%,拿地成本基本不超过1000 元,地售比不超过30%,性价比很高。

“大基建”反哺地产,协同优势逐步体现。公司2017 年基建业务新增项目数量3293 个,2018 年新增3591 个,2019 年新增4017 个。2019 年基建业务新增项目总金额3766 亿元,同比增长19%。

由于2016 年以来全国房地产市场的热度上行,公司房屋建设项目是基建大头,总金额2621 亿元,占比70%,基建工程总金额937.6 亿元,占比25%。是公司营收的新增长点,并通过基建项目反哺地产。“地产+基建”业务综合毛利率近两年有所增加。

“大金融”、“大消费”逐步布局,有望成为新的增长点。公司在深耕房地产主业的同时,积极发展大基建、大金融、大消费及新兴产业等关联板块集群。“大消费”方面,2018 年7 月,公司宣布启动绿地全球商品贸易港。商品贸易港是公司打造的常年进口商品展示交易服务平台。该项目由国家商务部、上海市政府唯一指定,享有高度贸易便利化政策。“大金融”方面,绿地金控成就不斐。主要参与投资了互联网、科技、5G 相关公司。截止至2019 年末,绿地金控总资产达400.5 亿元,归属母公司股东权益为185.3 亿元,净利润为30.6 亿元,近五年累计净利润约130 亿元。

盈利预测与投资评级:给予买入评级,2020 年目标价10.2 元。公司作为上海国改的标杆企业,混合所有制经营优势显著,房地产主业业绩进入释放期,利润率不断改善,土地储备以都市圈内二三线城市为主,长三角一体化受益标的。结合大基建业务,低成本拿地优势独特,多元业务协同效应逐步体现。我们预计公司2020-2022 年归母净利润为173.7/214.9/259.2 亿元, 同比增速为17.8%/23.7%/20.6%。对应EPS 分别为1.43/1.77/2.13 元。根据可比公司估值,合理PE 为7.1x,合理市值约为1235.6 亿元,当前市值为994 亿元,对应空间24%。