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房地产行业H股房企大涨及对A股房企影响分析:棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间

发布时间:2017-05-31    研究机构:华创证券

我们认为H股地产股上涨的逻辑在于:

1)H股估值低吸引南下资金(近期还有恒大等轧空因素叠加推动)。

H股房企历来折价于A股,即使今年经历了一大波上涨之后目前前者较后者依然折价,目前H股地产股相对A股估值分别为PE为9.0倍VS11.5倍(折价21%)、PB为1.2倍VS1.7倍(折价28%)、PS为0.7倍VS0.9倍(折价16%),股息率3.9%VS1.7%,平均折价20%。由此低估值吸引了大陆资金的南下,从2017年1月24日开始沪市和深市港股通买入额开始调整,1月24日之前平均每日买入额为27亿元,而1月24日之后至今平均为43亿元,平均跳增55%,因而推动了内房股的上涨,并且近期也由于恒大轧空逻辑叠加加速了内房股的上涨。

2)棚改纯正受益三四线H股龙头标的拉动(如碧桂园和中国恒大等)。

去年年底以来,一二线销售持续走差,但三四线销售持续走好,其中棚改货币化安置为主要驱动力,而布局三四线的房企一方面错开了一二线的高压调控(当然实际上由于集中度的提升一二线中龙头房企的销售并不差),又赶上了三四线需求的大幅放量,获得了一个弯道超车、强者更强的机会,并且在上周国务院又公布了新三年的棚改计划之后,新棚改计划将三四线的短期逻辑中期化,三四线的需求释放将更持久,这样布局三四线房企(碧桂园、中国恒大、中海宏洋等)的持续销量增长则更可预见,同时加上行业集中度提升逻辑,抬升了H股龙头房企的估值,从拉动了H股房企的整体估值。

我们重申近期对于A股地产股观点:

1)全国销量失速风险中期解除,短期板块杀估值逻辑减弱。

新棚改计划虽然对于一二线城市几乎构不成利好,但未来三年1,500万套的棚改将推动房地产行业全国需求总量在未来三年里面不会失速,销量将在顶部再震荡几年,原先市场预期的销量失速之后的杀估值逻辑就减弱了。

2)机构地产仓位创历史新低,后续并没有大的杀跌动能。

近几年来,房地产板块的机构配置不断走低,并且在2017年1季度末行业公募基金配置走低至2.7%,比2016年末的2.9%又降低了0.2pct,再创历史新低,那么后续板块杀跌动能也就不强了。

3)预计今年房企业绩不错,尤其主流蓝筹房企估值较低。

预计今年的房企营业收入增长、毛利率低位回升、资金成本虽上行但仍可控,综合之下将奠定今年房企业绩表现不错,从而更奠定房企估值较低,其中尤其销售规模达千亿以上房企。

4)H股千亿以上房企估值已略高于A股,或有拉动作用。

H股房企经历一波上涨之后,虽然H股房企整体估值仍然折价于A股房企,平均折价20%,但在销售千亿以上房企来看,目前H股龙头以及较A股龙头有10%的溢价,虽然也可以理解为棚改推动以及资金推动的合理溢价,但是预计在棚改推动之下,如碧桂园等房企估值因而销售持续高增仍有提升可能,因而或能持续带动H股、甚至A股龙头,而同时叠加集中度提升逻辑,龙头的销售表现远好于行业,估值提升也理所应当。

5)维持看好照蛇、新城和侨城等,并新增看好低估值蓝筹龙头。

我们维持原先“一二线量缩价稳、三四线量价向好”的判断,并继续关注三四线城市中棚改货币化推进以及央企改革,并维持之前的推荐组合:招商蛇口(一二线城市优质资源重估+非市场化获取)+新城控股(高成长蓝筹)+华侨城A(低估值+战略重构),此外,目前适当可以看多一点主流、低估值蓝筹房企,行业集中度的提升以及棚改的持续推荐都将赋予行业龙头更多的成长空间,包括保利地产(PE7.4X)、金地集团(PE8.8X)、万科A(PE9.2X)和绿地控股(600606)(PE9.8X)等。

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