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房地产行业:房地产A-H股投资和估值逻辑辨析

发布时间:2017-05-30    研究机构:广发证券

内房股上涨逻辑探究:繁花背后的朴素道理。

17 年年初以来港股市场整体走强,地产行业在诸多行业中涨幅靠前,领涨内房股主要特点有以下三点:1. 大龙头,受益于行业集中提升的大背景;目前地产行业面临拿地难、融资难、利润率下降的局面,需要在一定的规模基础上,才能保证企业顺利的发展。龙头公司成长机会大,资产安全性高,最终会体现在公司股价上。

美国历史上集中度提升的过程中龙头股价上涨远高于板块。2. 低估值,兼顾考虑公司的PS 估值以及PE 估值水平,资产安全是重要考量;PS 方面,从16 年底的0.40 倍上升至5 月底的0.43 倍中枢基本维持稳定;PE 方面,已经接近上轮估值高点位置。地产公司的业绩释放滞后于业务发生,基本面传导短期通过提升估值,而后再兑现业绩。

内房股在17 年的行情估值中枢并未发生偏移。3. 可持续成长,通过布局(三四线)、机制或杠杆等换取销售、业绩持续增长;企业的成长性是享受高估值的前提,以碧桂园、融创为代表的在17 年取得销售规模高增长的公司,受到资金追捧。三四线城市布局受益于行业政策,价格上涨和稳定的成本,预留了业绩的想象空间。

地产股估值与行业发展趋势探讨:长周期回落,中周期波动,政策变化催化A 股,销售兑现助推港股估值方法的选择:行业处于高速发展阶段,市值的评估着眼于未来的利润和现金流,注重未来发展的PE 估值法更加主流。而当行业增速及ROE 下降后,面对风险较大的未来,PB 以及NAV 估值法的适用范围更广。

地产行业估值整体特点:长周期来看,行业增速中枢下降导致估值水平回落,平均PE 从01 -09 年的38.2 倍,下降至10 年以来的13.7 倍;中周期估值水平随着政策变化影响基本面变化而发生波动。

A 股和港股的估值表现的特点和差异:10 年之前A 股和港股地产公司估值变化趋势基本一致,A 股略高;10年之后A 股地产公司在政策放松阶段,上涨幅度最大;港股地产公司的估值的上涨还是集中在基本面兑现的阶段。

各阶段的选股回顾,业绩增长才是核心竞争力:过去几轮地产周期中,涨幅最大的公司都是在各个阶段拥有最大的业绩增速的企业,08 年之前关注土地储备,10 年开始杠杆使用最充分的公司,能够收获最快速的成长。

港股近期行情对A 股投资的启示。

根据本文的分析,我们认为万科A、新城控股、招商蛇口、绿地控股(600606)、金地集团以及港股的龙湖地产等龙头公司在周期下行的时期表现会优于板块。

风险提示。

面临整体调控,基本面下行及公司估值中枢下移,板块投资收益风险较大。

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