绿地控股(600606.CN)

绿地控股半年报:销售降两成 面临降负债

时间:20-08-28 19:28    来源:东方财富网

原标题:绿地半年报:销售降两成 面临降负债

8月24日下午,绿地控股(600606)(600606.SH)在2020年中期业绩报告中披露,绿地控股上半年营业收入2098亿元,同比增长4.2%,增速较上年同期明显放缓。利润总额153亿元,同比下降8%,归属上市公司股东的净利润为80.2亿元,同比下降10.8%,降幅均较一季度有所收窄。

上半年,绿地控股实现合同销售金额1330亿元,同比下降约20.7%,这一销售额降幅位列TOP10房企最末位。

即使受疫情影响,TOP10房企销售业绩基本录得小幅度增长或降幅不大,碧桂园、万科等房企的降幅均在5%左右,保利降幅为11%。

实际上,2019年,绿地的销售额增速就处于“原地踏步”状态,增幅仅为0.1%,在当年销售额前10的地产企业中排名垫底。

财经地产分析师卢文曦分析认为,这或与绿地的项目属性有关,绿地商业住宅占比不小,由于商办的特殊性,必须结构封顶才能售卖,很多时候是一层层卖,有些是投入运营一段时间才能卖,这使得回款周期延长。

绿地的房地产项目主要包括住宅和商办两大类。住宅项目开发完成后基本用于出售; 商办项目除大部分出售外,也有部分保留用于出租及商业、酒店运营。2020 年上半年,绿地房地产主业合同销售金额中,住宅占比70%,商办占比30%;合同销售面积中,住宅占比81%,商办占比19%。

卢文曦称,今年受到疫情的冲击,商办买卖市场不景气,更多投资者倾向于租办公楼而非花费大量资金购买,这也造成了去化困难,直接影响了绿地的销售额增速。

房地产与大基建

在中报中,绿地控股大基建营业收入与房地产营业收入基本持平,是与房地产主业并驾齐驱的核心产业。

不过,相比房地产25.77%的毛利率,大基建的毛利率仅有为4.84%,较上年同期增加了0.98个百分点,另外的主要收入来源商品销售的毛利率也仅为5.02%,较上年减少了2.52个百分点,对绿地的利润额贡献有限。

去年同期,房地产业务实现毛利率27.97%;建筑相关业务毛利率仅为3.88%;商品销售及相关业务毛利率为17.42%。

数据显示,2015年-2019年,绿地控股的综合毛利率分别为14.76%、15.11%、14.34%、5.35%和15.20%,大幅低于同类其他房企。其中,房地产始终占据利率贡献的大头,分别为24.27%、20.65%、23.36、27.01%和27.8%。

有业内分析认为,大基建的低毛利率是绿地利润率较低的主要原因。

据了解,基建业务有前期垫资成本高、项目回款周期长的特点,“基建板块的业务毛利率本身就低,所以即使绿地大基建业务规模较大,盈利能力却远不及地产开发,这直接拉低了整体的利润水平。但大基建业务与政府有着密不可分的关系,可以说是‘旱涝保收’,多元化的发展能够帮助绿地与政府建立联系,有机会参与一些优质的项目,在拿地方面获取一些优惠的条件。”卢文曦认为。

亿瀚智库也认为,对于绿地来说,以房地产、基建为主业,金融、销售等综合产业并举发展的企业格局,在拿地时,可能具有一定的协同效应,因而也能降低拿地成本。

现金流与负债

回观过去三年,绿地的销售回款率分别为79.97%、76.59%和77.58%,低于行业一般水平。今年,绿地在回款上发力,中报显示其回款率为95%,其中,住宅产品销售额占比70%,回款率高达106%。

销售回款是房企重要的现金流来源,发力回款的同时不能忽略的是绿地近乎腰斩的经营活动净现金流入,中报显示,绿地经营活动产生的现金流量净额较上年同期减少了近一半,为41亿元,这一数据较一季度由负转正。绿地解释,受新冠肺炎疫情影响,回笼资金比去年同期减少。

与此同时,绿地上半年土地补仓积极,亿翰智库数据显示,绿地控股上半年新增货值总量位于行业前3,此举不可避免地占用了货币资金,增加了有息负债规模,导致净负债率提升至 180.3%。

值得注意的是,扣除预收账款后负债率为83%,现金短债比依然在1以下,按近期融资管理“三道红线”——扣除预收账款后的负债率不高于70%、净负债率不高于100%、现金短债比不低于1,绿地处于三条红线皆触碰的红色警报档位,新规一旦出台,将对绿地的融资造成一定影响,如何去杠杆、降负债仍是绿地亟需解决的事情。

(文章来源:经济观察网)