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绿地控股2019年年度董事会经营评述

时间:20-04-27 19:18    来源:同花顺

绿地控股(600606)(600606)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、经营情况讨论与分析

2019年,外部环境复杂多变,总体经济形势较为严峻。年初,宏观经济开局良好,市场阶段性复苏回暖。但是,二季度以后,在国内外因素的叠加影响下,经济下行压力加大,风险挑战明显上升,企业经营困难普遍增多。特别是下半年以来,由于政策调控、融资收紧、预期利空,房地产市场增速下行,结构分化加剧,行业竞争更趋激烈。面对这种背景,公司既如履薄冰,又主动作为,全力以赴推进高质量发展,矢志不移迈向双万亿规模,在相对困难的宏观环境中取得了较好的发展成绩。

(一)主要经济指标平稳较快增长,质量和效益继续改善

2019年,公司上下紧紧围绕“稳中有进、稳中有优、稳中有为”的全年发展目标,攻坚克难,勤勉工作,总体取得了较好的业绩。全年实现营业收入4278亿元,同比增长23%;利润总额306亿元,同比增长26%;归属于母公司股东的净利润147亿元,同比增长30%;经营性现金流量净额193亿元,连续为正。年末总资产11457亿元,稳居万亿规模。

(二)房地产主业在严峻的市场形势下稳中有进

2019年,面对复杂多变的市场行情,公司房地产主业一方面审时度势、快速反应,及时果断坚决调整工作策略,全力以赴促去化、抓业绩;另一方面,顺应趋势、着眼长远,深入推进结构调整和创新转型,取得了重要的进展,提升了竞争优势。

第一,销售业绩总体平稳。全年实现合同销售金额3880亿元,与去年基本持平,其中住宅占比65%,商办占比35%;实现合同销售面积3257万平方米,同比减少11%,其中住宅占比77%,商办占比23%;回款3010亿元,回款率78%。城际空间站等重点项目取得较好的业绩表现,三四线城市住宅销售金额及面积分别同比增长26%、35%。

第二,结转收入稳步增长。全年结转收入1943亿元,同比增长20%;结转项目毛利率27.58%,比去年同期增加0.57个百分点,继续保持提升态势,为公司整体业绩增长奠定了基础。

第三,项目拓展成效较好。聚焦重点城市、重点区域,储备项目货值总量较大,二线核心城市项目占比持续提高,结构进一步优化。全年累计获取项目数108个,新增权益土地面积1805万平方米,权益计容建筑面积3508万平方米,权益土地款831亿元。按权益计容建筑面积计算,住宅占比超过七成。重大战略性项目拓展成果显著,先后落地了上海董家渡、哈尔滨国博城、南昌VR科创城、天津贸易港、济南贸易港、徐州会展中心、杭州湾时尚中心及健康小镇二期等一批规模大、能级高、预期效益好的重点项目。

第四,项目运营继续加强。根据市场情况,以销定产、分批供应,灵活调整供应节奏。全年新开工面积4199万平方米,同比增长26%;竣工备案面积2502万平方米,同比增长29%;合同交付面积2147万平方米,同比增长11%。截至报告期末,在建项目在建建筑面积12690万平方米,拟建项目规划计容建筑面积5297万平方米,未来供应充足。此外,聚焦要害环节,优化成本结构,加强成本管控。

第五,技术研发创新持续提升。与华为、阿里、中兴等头部科技企业开展战略合作,科技赋能取得重要突破。搭建了“绿健百科”产品体系,健康宅、科技宅快速落地应用。大力推进产品

标准化,标准化使用率稳步提高。着力打造标杆项目,重大战略性项目技术管控进一步加强。

(三)大基建产业快速发展,为公司整体业绩增长作出了重要的贡献

2019年,公司大基建产业把握市场机遇、狠抓业务拓展、加强资金运筹、努力练好内功,着力推动“规模、质量、效益、科技”全方位提升,总体保持了快速发展的良好势头,已经成长为公司两大主业之一,为整体业绩增长作出了重要贡献。一是经营规模快速增长。全年实现经营收入1885亿元,同比增长27%。截至报告期末,在建项目总金额4349亿元,同比增长33%。二是市场拓展成效显著。加强区域深耕,着力承接重大项目,调整业务结构。全年新签合同金额3766亿元,同比增长19%。三是调整优化大基建产业管控架构,产业能级进一步提升。继续实施基建企业投资并购,进一步扩大了产业版图,提升了产业链竞争优势。四是发展质量持续提高。着力做好降负债、抓回款等工作,强化精细化管理,提升专业能力和水平。五是科技水平不断提高。大力推进建筑工业化、信息化、机械化、科技化、智能化,提升技术竞争力。

(四)其他综合产业加快发展,产业能级和竞争优势进一步提升,发挥了双向赋能的协同作用

2019年,金融、消费等综合产业围绕“出亮点、促协同”的要求,抢抓时代机遇,丰富产业内涵,增强竞争优势,提升产业能级,较好地发挥了双向赋能的协同作用。金融产业。加强社会化募资,全年新增约50亿元。推进债权、股权等基础业务经营。以赋能投资理念,投资入股了一批科技独角兽企业。金融产业全年实现利润总额35亿元,同比增长40%。商贸产业。服务国家战略,大手笔提升贸易港能级,形成重大影响,成为公司配置资源的有力抓手。一是招客商、扩采购、促成交卓有成效。二是引入以色列钻石、爱马仕等名品、新品、潮品。三是落地上海首个保税展示展销场所,成为进博会“6+365”的重要展示交易平台。四是推动贸易港向西安、天津、哈尔滨、济南等全国多地延伸布局。五是成立贸易港集团,并以贸易港为龙头优化上下游的业务体系和商业模式。酒店旅游产业。推进酒店轻资产输出,加快酒店业务扩张,提升酒店经营效益。新拓展轻资产酒店管理输出项目18个,新开业酒店12家。整合上航国旅,发展旅游业务,积极打造“旅游+目的地+平台”的业务闭环。依托两家合资会展公司平台,推进会展业务发展,为房地产主业提供协同作用。健康及科创产业。以健康产业园为载体,积极探索医康养相结合、产业协同发展的商业模式,赣江新区康养谷项目成功招商。加强高校孵化园、城市科技园、区域科技城等“地产+科创”平台的招商运营,杭州湾、宿州科技园等项目招商工作有力推进。推进科创项目投资,成功投资入股了佰才邦、瑞为技术、城云国际等一批前沿科技公司,并成为其重要股东。

此外,汽车、能源等产业总体保持了平稳发展。绿地申花足球队奋勇拼搏再次夺得足协杯冠军。

(五)投资并购有力有序推进,取得较好成果

2019年,公司着力强化资本经营的理念与思维,紧紧围绕产业主线,大力推进投资并购工作,取得了较好的成果。在房地产主业领域,成功收购中民投董家渡项目,社会效益和预期经济效益

均较好。在基建产业领域,成功收购河南公路工程公司,就投资控股广西建工签署了框架协议。在酒店旅游产业领域,投资控股上航国旅。

(六)综合管理水平进一步提升

2019年,公司围绕重点领域和关键环节,进一步优化体制机制,努力练好内功,着力提升管理水平。一是推进“富有计划”,增强动力和活力。二是推进考核、薪酬等制度改革,加大关键岗位调整力度。三是推进降负债工作,优化资产负债结构。四是加强融资工作,强化资金运筹。五是推进已售未结项目梳理,提升销售质量。六是提高条线管理水平。七是务实推进党建和企业文化建设。二、报告期内主要经营情况

详见本节“一、经营情况讨论与分析”三、公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

综合各方面的情况来看,2020年公司面临较为严峻复杂的外部环境,需要我们客观理性地加以把握,如履薄冰,妥善应对,不可掉以轻心。一是全球疫情防控形势较为严峻。特别是境外疫情呈加速扩散蔓延态势,世界经济贸易增长受到严重冲击,我国疫情输入压力持续加大,经济发展特别是产业链恢复面临较大的挑战。二是宏观经济下行,实际困难增多。在疫情影响下,中国经济的应急性、结构性、体制性、周期性问题相互交织,经济下行压力加大,企业生产经营中的困难将进一步增多。三是市场信心受到较大冲击。在全球性疫情的打击下,各方面纷纷调低经济增长展望,市场、企业、消费者均对未来抱有明显的悲观预期,进一步抑制了经济活跃度。

当然,外部环境也绝非“不能有所作为”,公司有基础有条件抓住的确定性机遇仍然不少,需要我们积极进取、主动作为,拿出更加精准有力的举措,推动企业改革创新、转型升级。第一,国内疫情防控已经取得了阶段性重要成效,经济社会秩序正在加快恢复,复工复产复市全面推进,市场总体呈现出日益复苏回暖的态势,而且将“一月更比一月好,一天更比一天好”。第二,为了对冲疫情的影响,全球都在推行宽松的货币政策。为了做好“六稳”工作,国内也出台了一揽子宏观政策措施,积极的财政政策将更加积极有为,稳健的货币政策将更加灵活适度。在宽松的货币环境下,资产升值将成为大概率事件。第三,为了有效扩大内需,相关行业刺激措施相继推出,涌现了一些发展机遇。比如,在“房住不炒”的总基调下,房地产政策环境总体较为宽松,居民合理的居住需求受到支持;中央和地方着力扩大有效投资,加快推进重大项目建设,特别是加快新型基础设施建设,陆续推出了一批体量规模较大的项目投资计划,为基建产业发展提供了机遇期;因疫情而抑制的部分消费需求,将逐步释放反弹;因疫情而催生的一些新需求、新业态,如医疗健康、线上零售、社区服务等,也将得到快速发展。

(二)公司发展战略

未来,公司将积极顺应全球经济发展的趋势,牢牢把握中国经济结构调整和转型升级的历史性契机,以“公众化、资本化、国际化”为立意,不断提升房地产、基建两大主业的核心竞争力,不断提升金融、消费等综合产业的能级,不断拓展投资并购与资本经营的内涵,从而将公司打造成一家主业突出、多元发展、全球经营、产融结合,并在房地产、基建、金融、消费等多个行业具有领先优势的本土跨国公司,努力从“中国的绿地”转变为“世界的绿地”。

(三)经营计划

2020年,公司将客观理性、全面辩证把握外部环境的“时”与“势”、“危”与“机”,切实增强忧患意识、机遇意识和发展意识,切实将外部压力转化为苦练内功、创新转型的强大动力,切实通过积极进取、主动作为、抢抓机遇、精准施策来破解前进中的困难,努力保持高质量发展的良好态势,从而为持续再成长注入更大的确定性,为迈向双万亿规模、进军世界一流企业打下更加坚实的基础。

2020年工作的总体目标:第一,业绩稳中有增。克服疫情困难,力争主要经济指标稳中有增。第二,效益继续改善。更加注重提升发展的质量和效益,努力提高盈利水平,改善现金流状况,优化资产负债结构,确保资金链安全。第三,亮点持续显现。主要包括:一是发挥产业协同优势,在有潜力的地区落实推进一批重大战略性房地产及基建项目,增强发展后劲。二是优化调整大基建产业管理架构,做实绿地大基建集团,塑造全新形象,提升发展能级,扩大市场影响力。三是把握历史机遇,服务国家战略,集中资源优势全面打造贸易港集团,进一步打响市场品牌。四是推动医疗健康产业园项目落地,形成健康产业发展新模式。五是围绕产业主线,推动投资并购取得突破,为业绩增长和转型升级提供支撑。第四,竞争力稳步提升。主要包括:一是围绕项目开发、产品定位、成本管控、产品塑造、营销操盘等核心环节,提高房地产主业系统运营能力。二是着力提升大基建产业的资本实力、科技水平、管控能级,增强核心竞争力。三是优化商业模式,进一步推动各产业双向赋能、协同发展,持续构筑整体竞争优势。四是优化管控模式,进一步释放和激发内在动力、活力和竞争力。

2020年,公司重点工作如下:

1.紧贴市场,苦练内功,增强核心竞争力,推动房地产主业实现稳中有进、进中有优的高质量发展

房地产主业一方面将直面疫情背景下“市场下行、结构分化、竞争加剧”的行业环境,“特殊时期采用特殊办法”,力争销售业绩总体平稳。另一方面,将顺应市场的长期性、趋势性变化,精准施策,优化结构,苦练内功,提升竞争优势,推动高质量发展。

(1)狠抓销售业绩。一是稳定业绩增长。坚持“一城一策、一盘一策”,灵活制定销售策略,狠抓策略执行落地,全力以赴抓业绩。二是强化产品定位。真正以“客户思维”来把控产品定位、产品展示和产品塑造。三是狠抓销售去化。加强对重大项目开盘的指导与支持,提升新盘销售去化率。着力推进存量去化及大单去化。四是提升销售质量。以回款为核心衡量销售业绩,实施严格的考核,狠抓现金回笼。五是打造营销铁军。进一步夯实营销基本功,提升专业化能力。

(2)提高投资质量。一是强化市场研究。加强对市场的监测和分析,加强对分化市场的潜力挖掘。特别是对全面放宽落户条件的城市、1000-2000万人口的区域中心城市、大规模城市更新地区、大力引进人才的地区等,进行深入研究、深度挖潜,找准重点拓展市场。二是调整投资结构。聚焦城市群、都市圈、区域中心城市等经济和人口资源不断集聚的成长性地区,并结合事业部经营能力,拓展一批条件好、质量高、见效快的项目。三是大力推进战略性项目。发挥公司产业协同优势,着力获取重大战略性项目,增强发展后劲。

(3)强化运营管控。一是狠抓供应和交付。切实加强供应链管理,提升供应商质量和水平。继续实施“以销定产”的策略,灵活供应,分批供应。加强生产调度,保质保量完成竣工交付任务,加快项目结算。加强工期管理,强化风险管控。二是控制成本。全面加强标准成本管理,提高用材标准与产品定位的匹配性、合理性。三是管控过程。强化以项目运营为核心的管控模式,对项目实施全周期管理,提升项目整体运营质量和盈利水平。

(4)加强研发创新。一是加强产品创新。结合市场的变化和需求,推陈出新,在对既有产品系列进行系统性梳理的同时,注入新的内容,重塑产品线。继续推进健康宅、科技宅建设,并推动技术标准迭代升级。二是推进标准化建设。着力加强标准化成果的落地应用和执行,提升使用率和渗透率。三是强化科技赋能。强化新技术和新材料的运用。进一步加强与头部科技企业的战略合作,推动“地产+科技”成果落地,打造一批示范性、引领性的标杆项目,增强市场竞争力。四是加强重大战略性项目技术管控。抓好一批战略重点项目,涌现一批行业标杆项目,提升品牌口碑形象。

(5)提升开发运营。一是优化大盘开发。以经营思维,全面优化大盘项目的产品配比、成本分摊及现金流安排,统筹把握项目的开发周期、时序和节奏,提高项目整体效益。二是加强产业运营。特别是对“产城一体、产城融合”的综合开发项目,要切实强化产业资源的整合、导入和运营工作。三是加强商办运营。提升项目出租水平和市场形象。

2.做实绿地大基建集团,加快大基建产业发展,全面提升产业能级与核心竞争优势

作为公司两大主业之一,大基建产业将立足新的历史起点,以优化调整管理架构、做实绿地大基建集团为契机,乘势而上,加快发展,全面提升产业能级与核心竞争力。第一,优化管理架构。把绿地大基建集团做实为引领整个产业发展的平台管理公司,充分发挥“4+1”的核心功能(“4”是指在市场拓展、资本资金、科技提升、体制机制四大方面提供赋能,“1”是指加强风险控制)。第二,优化业务结构。在现有基础上持续增加基础设施业务占比。特别是要抓住国家增加有效投资、加强新型基础设施建设的机遇,发挥公司整体优势,加强市场拓展,着力承揽影响力大、支付条件好的重大战略性项目,进一步放大业务规模。第三,优化经营模式。加强总承包模式的推广运用。提升管理能力,加大对重大项目的直营、直管力度,打造过硬的品质品牌。第四,提升资本实力。推动各基建单位进一步优化融资结构、优化资金运筹、优化资产负债结构,提升资金实力。第五,提升科技水平。坚定不移拥抱科技,提升科技含量和科技水平,特别是要不断形成标志性的“高精尖”技术成果,扩大市场影响力,推动基建产业向高附加值技术密集型升级。

3.加快金融、消费等综合产业创新转型,提升发展能级,增进协同效应

抓住机遇进一步做强做优金融、消费等产业,提升发展能级,使其与房地产、基建两大主业双向赋能、协同发展,为公司提高资源配置能力、推动持续成长提供有力支撑。

(1)金融产业。一是加强社会化募资。创新产品和渠道,进一步扩大社会化募资规模,增强自我造血能力。二是加强债权、股权等基础业务经营。其中,房地产基金业务要重点聚焦城市群和核心城市筛选项目,严控风险。股权业务要坚持赋能投资的理念,重点在科技、消费等协同效应较强的领域储备和推进项目。三是加强资本运作。坚持“投资+投行”策略,推进存量资产证券化及大宗资产交易,推进一批资产(股权)变现项目。

(2)商贸产业。顺应线上化、数字化等趋势,进一步完善以贸易港为龙头的上下游一体化商业模式,不断提升贸易港能级,进一步打响品牌,全面快速提升商贸产业的规模、能级和竞争力。一是把握政策机遇,全力打造贸易港核心平台,并继续向全国延伸布局。二是拓宽海外通路,多渠道聚合上游资源。三是提升供应链能力,高起点建设线上销售平台。四是扩大零售业务规模,大力发展线上业务,提高专业化能力,提升零售业务的经营绩效。

(3)酒店旅游产业。抓住消费升级机遇,全面推进酒店、旅游、会展等业务发展,确保“酒店进一级梯队、旅游做一流产品、会展冲一线地位”。继续推动酒店轻资产管理输出,加快酒店开业。进一步改善酒店运营管理,提高酒店项目经营效益。推进旅游业务融合式发展,形成新的业务增长点。依托两家合资会展公司的优势资源,推动会展输出管理实质性落地。

(4)健康产业。围绕疫情背景下人们对医疗、健康的迫切需求,大力发展健康产业。整合优势产业资源,推进医疗健康产业园投资建设工作,着力形成新的商业模式。

4.强化资本经营,推进资本运作,开辟新的增长点,促进转型发展

要强化资本经营的理念与思维,把资本运作放在更加重要的位置加以推进。积极通过资本运作,开辟新的增长点,增强发展动能,促进转型发展。首先,要继续通过参与国企混改的形式,推进大基建领域的并购工作,确保推进中的重大并购项目尽快落地,推动大基建产业扩展版图、扩大规模、优化结构。其次,要进一步拓宽并购渠道,特别是要在商贸、酒店、健康等产业领域寻找和推进并购项目,引入优秀的团队、机制和成熟业务,提升产业发展能级。

5.优化体制机制,提升管理水平,增强动力活力

针对企业发展中存在的问题,要更多依靠深层次的改革创新进行破解,从而进一步提升管理水平,增强内在动力和活力。第一,优化管控模式。将房地产、大基建两大主业在管控上相对分离,提高管理的专业化水平。第二,完善考核奖惩。优化调整考核办法,适当缩小考核单位。

强化奖惩与职位挂钩的程度,刺激内在动力。第三,加强人才队伍建设。优化选人用人办法,实行“赛马”机制,打开优胜劣汰的通道,让“能者上、平者让、庸者退”。第四,加强资金工作。坚持“现金为王”,加强现金流管理,保障资金链安全。利用海外降息的契机,推进海外融资。第五,强化科技支撑。树立“大科技”的理念,推动各产业板块嫁接科技内容、增加科技含量,推动转型升级,提高在行业中的核心竞争力。第六,加强风险管控。着力强化对重点领域和关键环节的风险监测及管控。加强法务、审计等合规性审查,坚决守住风险底线。加强安全生产和质量管理,规避安全、质量风险。第七务实推进党建和企业文化建设。

(四)可能面对的风险

1、政策风险

2020年初,突如其来的新冠肺炎疫情使各行各业受到了很大冲击,国家出台了一系列政策帮助企业稳定经营、渡过难关。针对房地产行业,虽然中央重申“房住不炒”,但政策环境总体较为宽松,居民合理的居住需求受到支持。预计在以“稳”为主的政策大环境下,“因城施策”的灵活度将进一步增加。公司将深入研究重点投资地区的行业政策,努力在不确定的市场环境下寻找确定性的投资机会。

2、市场风险

2020年,全球新冠肺炎疫情的爆发叠加石油价格战,使得外部环境不确定性大大增加,国内经济下行压力进一步加剧,市场、企业、消费者均对未来抱有明显的悲观预期。作为和宏观经济息息相关的行业,房地产面临着较大的波动风险。公司将密切关注市场动向,灵活调整经营策略,保持公司持续、稳定、健康发展。

3、财务风险

2020年初,新冠肺炎疫情造成全行业线下销售停顿、项目开复工延迟,对企业现金流带来了很大压力。为了帮助企业尽快恢复正常经营,货币、财政政策转向积极,房地产企业融资环境有所好转。虽然短期内国内疫情已被控制,但是随着全球新冠肺炎疫情的爆发,国内受到疫情二次冲击的压力越来越大。为了确保资金链安全,公司将继续狠抓销售、回款,拓宽融资渠道,加强现金流管控,防范市场出现较大波动或者融资环境发生变化带来的风险。

4、汇率风险四、报告期内核心竞争力分析

经过多年的发展,公司已经形成了自身独特的综合竞争优势,为企业持续成长提供了坚强的支撑和保障。主要表现在以下几个方面:一是核心主业优势。公司是中国房地产行业的龙头企业,在住宅、超高层、大型城市综合体、高铁新城、特色小镇、会展中心、现代产业园等领域具有较

强竞争力,开发规模、产品类型、品质品牌均处于全国行业领先地位。二是协同发展优势。公司

依托房地产核心主业优势,顺应中国经济转型升级的长期趋势,积极发展基建、金融、消费等产

业集群,并取得了明显的进展,为公司发挥协同效应、平衡经济波动、实现持续增长提供了较好

的基础。三是国际化优势。公司坚持“走出去”与“引进来”同步发展,不断提高企业国际化水

平,为公司整合全球资源、助力企业发展提供了有力的支撑。四是产融结合优势。公司坚持产业

经营与资本经营并举发展,实体产业与金融、投资等实现了较好的协同效应。五是体制机制优势。

公司是国内国有企业混合所有制改革的先行者,已经形成了涵括国有资本、员工持股、社会资本

在内的多元持股、多方共赢的企业格局,充分激发了企业发展的动力、活力和竞争力。